Dane aktualne na: 13/10/2025 r.
Metodyka wyliczeń: rata annuitetowa; stopa efektywna = stopa nominalna/12; liczba okresów = lata×12; koszty jednorazowe (aneks/prowizja/wpisy/wycena/ubezpieczenia/cross-sell) wliczam do CKK i RRSO.
Wzór raty: R = K × i × (1+i)^n / ((1+i)^n − 1), gdzie i = stopa nominalna/12, n = liczba rat.
Podmiana ze zmiennej na stałą stopę ma sens, gdy zyskasz stabilność i łączny koszt w Twoim horyzoncie (36–60 mies.) będzie niższy po doliczeniu wszystkich opłat. Stopa referencyjna NBP to 4,50% od 09/10/2025 r., a WIRON 1M Compound 4,20447% z 10/10/2025 r., co przekłada się na bieżący poziom rat przy zmiennej stopie. Zastanawiasz się, czy podpisać aneks, przenieść kredyt, czy zostać – poniżej masz proces decyzyjny, progi i narzędzia.
Czym różni się stałe oprocentowanie od zmiennego w kredycie hipotecznym i jak wpływa to na ratę oraz ryzyko?
Przy stałej stopie rata nie zmienia się w okresie blokady (typowo 5 lat), płacisz premię za stabilność i eliminujesz ryzyko podwyżek w tym okresie.
Przy zmiennej stopie rata reaguje na wskaźnik referencyjny (np. WIRON 1M Compound) + marżę banku: korzystasz przy spadkach, akceptujesz wzrost przy podwyżkach.
W krótkim horyzoncie stała stopa wygładza budżet; w dłuższym koszt zmiennej zbliża się do średniej ścieżki stóp.
Ważne: wybierz stałą, gdy horyzont ≥ blokada i liczy się budżet; wybierz zmienną, gdy masz bufor 6–9 rat i scenariusz spadku stóp w 12–24 mies.
Kiedy podmiana umowy ze zmiennej na stałą stopę ma sens, a kiedy lepiej pozostać przy zmiennej?
Podmiana na stałą ma sens, gdy: (1) bufor gotówki ≥ 6–9 rat, (2) horyzont trzymania kredytu w tym banku ≥ okres blokady, (3) suma kosztów aneksu/refinansu zwraca się w ≤ 36–60 mies., (4) wzrosło Twoje ryzyko dochodowe (np. zmienność wpływów).
Zostań przy zmiennej, gdy: (1) planujesz sprzedaż/refinans w ≤ 24–36 mies., (2) oczekujesz spadku stóp w 12–24 mies., (3) marża dla stałej jest wyraźnie wyższa niż zmienna (referencja+marża) dziś.
Jak policzyć próg opłacalności zmiany oprocentowania przy różnych scenariuszach stóp i marży?
Zdefiniuj 3 scenariusze stóp: bazowy (dziś), spadkowy (−1 p.p. w 18–24 mies.) i wzrostowy (+1–2 p.p. w 12 mies.).
Dla każdego policz ratę annuitetową i CKK w Twoim horyzoncie 36–60 mies., uwzględniając koszty aneksu/refinansu, wycenę, wpisy, ubezpieczenia i cross-sell.
Próg opłacalności: (Rz − Rs) × horyzont − koszty podmiany − różnice w ubezpieczeniach ≥ 0.
Twoja checklista: 5 pytań, zanim zaczniesz liczyć
Kalkulator – próg opłacalności
Jakie koszty generuje podmiana umowy: aneks, prowizja, wycena, ubezpieczenia i opłaty dodatkowe?
W kalkulacji uwzględnij: opłatę za aneks/prowizję, wycenę nieruchomości, wpisy KW/opłaty sądowe, ubezpieczenia (życie, nieruchomość, pomostowe przy przeniesieniu), cross-sell (konto/karta) oraz koszt utraconych korzyści, gdy opłacasz z oszczędności. Wszystkie pozycje dolicz do CKK i amortyzuj na horyzont.
| Pozycja | Charakter | Skutek finansowy |
|---|---|---|
| Aneks / prowizja | Jednorazowy | Podwyższa CKK; amortyzuj przez horyzont |
| Wycena nieruchomości | Jednorazowy | Wpływa na LTV i warunki marży |
| Ubezpieczenia (życie, nieruchomość, pomostowe) | Cykliczny/Jednorazowy | Porównuj realny koszt vs zniżka marży |
| Opłaty sądowe / KW | Jednorazowy | Uwzględnij przy refinansie |
| Cross-sell (konto/karta) | Cykliczny | Dodaje koszt bieżący; licz TCO |
Czy korzystniejszy będzie aneks w tym samym banku, refinansowanie do innego banku czy rozwiązanie hybrydowe?
Aneks – niższe tarcie i szybkość, zwykle niższe koszty transakcyjne, ograniczona przestrzeń negocjacyjna.
Refinans – potencjalnie lepsza marża/stawka, ale nowa wycena, wpisy, cross-sell i pełny proces oceny.
Hybryda – aneks teraz, przegląd po 12–18 mies., a refinans przy sprzyjających parametrach rynku.
Decyzję podejmuj na bazie RRSO/CKK w jednolitym horyzoncie 36–60 mies.
Jak WIBOR, WIRON i POLSTR wpływają na wysokość raty dziś i w horyzoncie 3–10 lat?
WIRON opiera się na transakcjach overnight (stosowane indeksy składane 1M/3M). WIBOR pozostaje w obiegu dla części portfela i wybranych tenorów, ale jest wygaszany. POLSTR – docelowy wskaźnik krótkoterminowy PLN z publiczną publikacją i historią indeksów składanych. Dziś rata przy zmiennej stopie = referencja + marża; w horyzoncie 3–10 lat koszt odpowiada średniej ścieżce stóp, a nie jednemu odczytowi.
Jakie ryzyka i ograniczenia wiążą się ze stałą stopą oraz ze zmienną stopą w realnych warunkach rynkowych?
Stała stopa: ryzyko „zamrożenia” wyższej ceny długu przy spadkach stóp i mniejsza elastyczność przy wcześniejszej spłacie; zysk – przewidywalność rat i ochrona przed wzrostami.
Zmienna stopa: ryzyko wzrostu rat przy podwyżkach, zysk – partycypacja w spadkach.
Operacyjnie: znaczenie mają LTV/DTI, cross-sell, warunki ubezpieczeń oraz koszty wyjścia.
Było (01/2023): stopa ~ 8,50% ⇒ rata ~ 3 218 zł
Jest (10/2025): stopa ~ 6,20% ⇒ rata ~ 2 636 zł
Scenariusz spadkowy (24 mies.): stopa ~ 5,20% ⇒ rata ~ 2 417 zł
Głowa czy serce? Jak psychologia wpływa na wybór między stałą a zmienną stopą
Awersja do ryzyka: osoby o wysokiej awersji częściej wybierają stałą stopę, traktując ją jak „ubezpieczenie spokoju ducha”, nawet przy wyższej cenie długu.
FOMO (Fear Of Missing Out): obawa przed „przepłaceniem”, gdy stopy spadną, skłania do zwlekania z aneksem; redukuje to test progu opłacalności i z góry ustalony horyzont.
Paraliż decyzyjny: nadmiar opcji (aneks/refinans/hybryda) prowadzi do bezczynności; wyjście to checklista 5 pytań + policzenie progu na Twoich liczbach.
„Najtańszy kredyt to taki, który nie rozwala Ci snu. Liczby są kompasem, spokój to paliwo.” – Jacek Grudniewski
Jak przygotować wniosek o zmianę warunków i jakie dokumenty oraz parametry bank najczęściej weryfikuje?
Przygotuj: wniosek o aneks lub kompletny pakiet do refinansu, zaświadczenia o dochodzie, historię rachunku, polisy, ewentualnie wycenę i odpis KW.
Bank ocenia: LTV, DTI, historię spłat, stabilność dochodu, parametry nieruchomości i produkty dodatkowe.
Jak przeprowadzić podmianę stopy w 5 krokach
-
Pobierz aktualne wskaźniki –
pobierz aktualne wskaźniki rynkowe (WIRON/WIBOR) z tej samej daty i oblicz ratę dla wariantu zmiennego oraz stałego na identycznych parametrach (kwota, okres, marża). -
Zsumuj koszty podmiany –
zsumuj pełne koszty podmiany, wliczając opłatę za aneks lub refinans, prowizję, wycenę nieruchomości, wpisy KW i opłaty sądowe, składki ubezpieczeń oraz produkty cross-sell, aby uzyskać Całkowity Koszt Kredytu (CKK). -
Uruchom test progu –
wykonaj test progu opłacalności: (rata zmienna − rata stała) × przyjęty horyzont (w miesiącach) − pełne koszty podmiany; wynik równy lub wyższy od zera oznacza opłacalność w danym horyzoncie. -
Test odporności budżetu –
przeprowadź test odporności budżetu: zasymuluj wzrost stopy o +2 p.p. i sprawdź, czy bufor gotówki na poziomie 6–9 rat pokrywa potencjalny wzrost miesięcznego obciążenia. -
Wybierz ścieżkę i monitoruj –
wybierz ścieżkę działania: aneks, rozwiązanie hybrydowe lub refinans; zaplanuj przegląd parametrów po 12–18 miesiącach i monitoruj wskaźniki referencyjne oraz koszty bieżące.
Jak ułożyć strategię na 3, 5 i 10 lat: bufor gotówki, nadpłaty, wcześniejsza spłata i scenariusze wyjścia?
3 lata: zbuduj bufor 6–9 rat, test odporności na +2 p.p., decyzja o aneksie tylko, gdy zwrot kosztów ≤ 36 mies.
5 lat: przy stałej – przegląd na 3.–4. roku; przy zmiennej – automatyczne nadpłaty po każdej obniżce stóp.
10 lat: planuj scenariusze: refinans przy korzystnych parametrach, sprzedaż, wcześniejsza spłata; unikaj długich blokad przy prawdopodobnej zmianie nieruchomości.
WIRON 1M Comp: 4,20447%
POLSTR: publikacja aktywna
Stała stopa jest dla stabilnego budżetu i horyzontu co najmniej tak długiego jak blokada. Zmienna jest dla tych, którzy mają bufor 6–9 rat i liczą na spadki stóp w 12–24 mies. Decyzję podejmij po teście progu opłacalności.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Tak, gdy zwrot kosztów aneksu/refinansu nastąpi w ≤ 36–60 mies. i potrzebujesz stabilnej raty. Przy buforze 6–9 rat i oczekiwanych spadkach stóp rozważ pozostanie przy zmiennej po teście progu.
(Rata zmienna − rata stała) × horyzont − pełne koszty podmiany ≥ 0; dodaj test odporności na ±2 p.p. i użyj horyzontu 36–60 mies.
Aneks, gdy koszt niski i parametry rynkowe; refinans, gdy zysk na racie i RRSO/CKK pokrywa koszty wejścia w ≤ 24 mies.
Co najmniej 6–9 rat na koncie. Pozwala przejść test odporności budżetu przy skoku stopy o 2 p.p.
Aneks/prowizja, wycena, wpisy KW, ubezpieczenia, cross-sell i ewentualne koszty pomostowe. Licz je w CKK, nie tylko jednorazowo.
Gdy trzymasz kredyt co najmniej tyle, ile trwa blokada, masz stabilne dochody i chcesz przewidywalnej raty; zaplanuj przegląd na 3.–4. roku.
Ta sama data wskaźnika (WIRON/WIBOR), ten sam okres i kwota, pełny koszyk kosztów w CKK/RRSO; inaczej porównujesz różne rzeczy.
Słownik pojęć
- CKK (Całkowity Koszt Kredytu) – suma wszystkich kosztów poniesionych przez kredytobiorcę w danym horyzoncie, łącznie z odsetkami i opłatami.
- RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) – miara porównawcza pokazująca roczny koszt finansowania z uwzględnieniem opłat i prowizji.
- LTV (Loan to Value) – relacja salda kredytu do wartości nieruchomości, wpływa na marżę i warunki.
- DTI (Debt to Income) – relacja miesięcznych zobowiązań do dochodu netto, używana w ocenie zdolności.
- WIRON – wskaźnik referencyjny oparty o transakcje overnight, wykorzystywany w zmiennym oprocentowaniu.
- POLSTR – polski wskaźnik krótkoterminowy docelowo zastępujący WIBOR w produktach finansowych.
- Cross-sell – dodatkowe produkty (konto/karta/ubezpieczenie) wymagane do uzyskania warunków cenowych.
Źródła
- NBP – stopy procentowe, 09/10/2025 r., https://nbp.pl/en/monetary-policy/mpc-decisions/interest-rates/
- GPW Benchmark – WIRON i indeksy składane, 10/10/2025 r., https://gpwbenchmark.pl/index-data-and-statistics
- KNF – komunikat dot. wdrożenia POLSTR, 04/06/2025 r., link
- KNF – mapa drogowa POLSTR w ofercie instytucji, 09/04/2025 r., link
- GPW/GPW Benchmark – zaprzestanie części tenorów WIBID/WIBOR, 30/09/2025 r., link
Mapa dowodów
| Teza/liczba w artykule | Źródło | Data | Kotwica |
|---|---|---|---|
| NBP – stopa referencyjna = 4,50% | NBP – Interest rates link | 09/10/2025 | #chip-nbp |
| WIRON 1M Compound = 4,20447% | GPW Benchmark – Index data link | 10/10/2025 | #chip-wiron |
| POLSTR – publikacja aktywna, wdrożenie do hipotek od Q2 2026 | KNF – komunikaty POLSTR link | 04/06/2025 | #polstr-info |
Aktualizacja artykułu: 13 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Analityk produktów finansowych
Linkedin: https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Materiały na tym blogu mają charakter informacyjny i edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej ani prawnej i mogą zawierać linki afiliacyjne. Przed podjęciem ważnych decyzji finansowych skonsultuj się z ekspertem finansowym; w kwestiach prawnych skonsultuj się z prawnikiem.
