- POLSTR to wskaźnik typu RFR oparty o transakcje O/N, a jego odmiany 1M/3M/6M są stopami składanymi liczonymi „wstecz”, co zmienia moment, w którym stopa za okres jest ostatecznie znana.
- W 2026 r. banki w praktyce pokażą głównie stałą stopę albo zmienną opartą o WIBOR; po uruchomieniu sprzedaży pojawią się też oferty zmienne oparte o POLSTR (wdrożenie etapowe).
- Na danych GPW Benchmark: WIBOR 3M 3,94% (19/01/2026) vs POLSTR 3M stopa składana 3,89834% (20/01/2026), przy marży 2,00% rata w przykładzie spada o ok. 10,15 zł/mies. (400 000 zł, 25 lat).
- Co robisz teraz: spisz parametry umowy (marża, wskaźnik, tenor, dzień ustalenia stopy, day-count, klauzula zastępcza), ustaw bufor na +0,5 do +1,0 p.p. i policz wpływ na ratę.
POLSTR w 2026 r. zwykle nie oznacza „rewolucji w racie”, ale oznacza inną mechanikę naliczania odsetek i większą wagę zapisów umowy.
Jeśli pytasz, czy rata spadnie: w krótkim terminie różnice między wskaźnikami bywają niewielkie, a o koszcie decydują też marża, częstotliwość aktualizacji, zasady liczenia stopy składanej, day-count i klauzula zastępcza. Poniżej masz liczby, checklistę i listę zapisów, które realnie zmieniają koszt.
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Stała stopa (okresowo stała, np. 5–7 lat) | Gdy priorytetem jest przewidywalność raty | Stabilna rata w okresie stałym, łatwiejsze planowanie | Po okresie stałym konieczna decyzja, co dalej | Ryzyko, że stopy spadną szybciej niż Twoja stawka, a rata pozostanie wyższa do końca okresu stałego |
| Zmienna stopa oparta o WIBOR (dominująca w ofertach do czasu startu hipotek na POLSTR) | Gdy akceptujesz zmienność i liczysz na spadek stóp | Prosty mechanizm, znany rynek ofert | Rata waha się wraz ze stopami | Ryzyko budżetowe, gdy stopy rosną szybciej niż dochody |
| Zmienna stopa oparta o POLSTR (po starcie sprzedaży) | Gdy akceptujesz stopę składaną i chcesz konstrukcji RFR | Wpisuje się w reformę wskaźników, inna metodologia niż WIBOR | Więcej zapisów technicznych, stopa „dopina się” w czasie | Ryzyko błędnej oceny kosztu okresu, gdy patrzysz wyłącznie na jedną publikację wskaźnika |
Przykładowa decyzja: jeśli budżet jest napięty, stała stopa porządkuje ryzyko; jeśli masz bufor i plan nadpłat, zmienna stopa daje ekspozycję na spadek stóp, ale wymaga dyscypliny.
Czym jest POLSTR i od kiedy banki wprowadzą kredyty mieszkaniowe oparte na tym wskaźniku w 2026 r.?
POLSTR wyznacza administrator rynku wskaźników, a w produktach kredytowych zmienne oprocentowanie jest liczone jako: marża + POLSTR (np. 3M stopa składana). Zaktualizowana mapa drogowa reformy zakłada rozszerzanie stosowania POLSTR w latach 2026–2027, z celem bezpiecznego przejścia do nowego typu wskaźnika do końca grudnia 2027 r.
Na czym polegają różnice między POLSTR, WIBOR i WIRON oraz jak przekładają się one na oprocentowanie kredytu?
WIBOR jest stopą terminu (np. 3M, 6M) i na początku okresu odsetkowego znasz stopę obowiązującą w tym okresie. WIRON i POLSTR bazują na transakcjach O/N, a „termin” powstaje przez składanie (compounding) dziennych obserwacji, więc stopa za okres domyka się w trakcie jego trwania.
W praktyce banki stosują rozwiązania techniczne (np. lookback/shift/lockout), żeby ratę dało się wyliczyć przed terminem płatności, mimo że wskaźnik jest stopą składaną.
| Cecha | WIBOR | WIRON (stopa składana) | POLSTR (stopa składana) |
|---|---|---|---|
| Typ | stopa terminu (forward-looking) | RFR, wyliczana „wstecz” | RFR, wyliczana „wstecz” |
| Kiedy stopa za okres jest ostatecznie znana | na start okresu (np. 3M) | po domknięciu obserwacji (stopa składana) | po domknięciu obserwacji (stopa składana) |
| Jak bank liczy oprocentowanie | marża + WIBOR | marża + WIRON | marża + POLSTR |
| Co to zmienia w praktyce | łatwiej „odczytać” ratę na cały okres z jednej publikacji | większe znaczenie zasad obserwacji, składania i przesunięć | większe znaczenie zasad obserwacji, składania i przesunięć |
Jak przeliczyć ratę: o ile zmieni się wysokość raty przy POLSTR na konkretnym przykładzie (400 tys. zł)?
Procedura do własnych obliczeń: weź marżę i wskaźnik, zsumuj do oprocentowania nominalnego rocznego, policz ratę annuitetową. Przykład na danych GPW Benchmark: WIBOR 3M 3,94% (19/01/2026) oraz POLSTR 3M stopa składana 3,89834% (20/01/2026), kredyt 400 000 zł, okres 25 lat, marża 2,00%:
| Wariant | Wskaźnik | Oprocentowanie (marża + wskaźnik) | Rata orientacyjna | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Zmienna stopa na WIBOR 3M | 3,94% | 5,94% | 2 562,55 zł | punkt odniesienia |
| Zmienna stopa na POLSTR 3M (stopa składana) | 3,89834% | 5,89834% | 2 552,41 zł | -10,15 zł |
Uwaga do porównań: powyższa rata jest orientacyjna i dotyczy części odsetkowej oraz kapitałowej. Koszty pozaodsetkowe (np. prowizja, ubezpieczenia, opłaty za rachunek) zależą od oferty banku i zmieniają całkowity koszt.
Czy obecne umowy na WIBOR/WIRON przejdą na POLSTR: aneks, refinansowanie, klauzula zastępcza
Jeśli masz hipotekę na WIBOR lub WIRON, realne ścieżki są trzy: zostajesz przy obecnej konstrukcji, zmieniasz warunki przez aneks (jeśli bank przewidzi taki proces) albo robisz refinansowanie (nowy kredyt spłaca stary). W praktyce o Twojej sytuacji decyduje też klauzula zastępcza, czyli zapis co się dzieje, gdy dany wskaźnik przestaje być publikowany albo zmienia się metodologia.
Jak bank ustala marżę i jak działa „stopa składana”: gdzie najczęściej powstają błędy
Najczęstsze błędy biorą się z mechaniki RFR: stopa składana jest liczona z dziennych obserwacji, więc koszt okresu odsetkowego domyka się w trakcie jego trwania. W umowach szukaj pojęć:
- okres obserwacji i sposób pobierania danych (dni robocze, dni wolne, zasady korekt),
- lookback/shift/lockout (przesunięcie obserwacji lub „zamrożenie” fragmentu okresu),
- day-count (np. ACT/365) i zasady liczenia dni,
- zaokrąglenia (na ilu miejscach i w którym momencie),
- procedury awaryjne (fallback), gdy publikacja wskaźnika jest niemożliwa.
Scenariusze 2026–2027: symulacje raty przy zmianie POLSTR o ±0,5 i +1,0 p.p.
Symulacja na tym samym przykładzie: 400 000 zł, 25 lat, marża 2,00%, baza POLSTR 3M 3,89834% (20/01/2026). Zobacz reakcję raty na zmianę wskaźnika:
| Zmiana wskaźnika | Oprocentowanie (marża + POLSTR) | Rata orientacyjna | Zmiana raty |
|---|---|---|---|
| bazowo | 5,89834% | 2 552,41 zł | punkt odniesienia |
| +0,5 p.p. | 6,39834% | 2 675,47 zł | +123,07 zł |
| +1,0 p.p. | 6,89834% | 2 801,23 zł | +248,82 zł |
| -0,5 p.p. | 5,39834% | 2 432,13 zł | -120,28 zł |
To jest test budżetu: jeśli nie unosisz wzrostu raty o ok. 250 zł przy tej kwocie i okresie, stała stopa albo większy wkład własny lepiej porządkują ryzyko.
Jak przygotować zdolność i budżet: wkład własny, DStI, bufor, rezerwa gotówkowa
Bank ocenia ryzyko przez DStI i bufor na wzrost stóp. W praktyce działają trzy dźwignie: wkład własny (niższe LTV), porządek w zobowiązaniach (limity kart, raty) oraz rezerwa gotówkowa oparta o wrażliwość raty z sekcji 6.
Uwaga praktyczna: na 14/01/2026 r. stopa referencyjna NBP wynosi 4,00%, co jest ważnym tłem dla poziomów wskaźników i oczekiwań rynku co do cyklu stóp.
Stała czy zmienna na POLSTR: macierz decyzji i pytania kontrolne
Oprzyj decyzję o rzeczy policzalne: bufor na wzrost raty, horyzont nieruchomości i to, czy rata po +1,0 p.p. nadal mieści się w budżecie.
| Pytanie kontrolne | Jeśli odpowiedź brzmi „tak” | Jeśli odpowiedź brzmi „nie” |
|---|---|---|
| Czy masz bufor na wzrost raty o +1,0 p.p.? | zmienna stopa jest do udźwignięcia | stała stopa porządkuje ryzyko |
| Czy akceptujesz zmianę raty co okres aktualizacji? | zmienna stopa pasuje do profilu ryzyka | stała stopa pasuje lepiej |
| Czy planujesz nadpłaty w pierwszych latach? | zmienna stopa i nadpłaty zwiększają kontrolę kosztu | stała stopa daje prostszy plan |
Jakie zapisy w umowie trzeba sprawdzić i gdzie monitorować notowania POLSTR
W umowie sprawdź: nazwę wskaźnika i administratora, tenor (1M/3M/6M), zasady obserwacji i składania (w tym lookback/shift/lockout), dzień zmiany oprocentowania, zaokrąglenia, day-count oraz procedury awaryjne. Notowania monitoruj u administratora wskaźników, a w banku trzymaj się dokładnej nazwy wskaźnika z dokumentów kredytu.
Checklista: przygotowanie do POLSTR w 2026 r.
- Spisz parametry kredytu: marża, wskaźnik, tenor, częstotliwość aktualizacji, dzień ustalenia stopy, day-count, klauzula zastępcza.
- Policz ratę bazową oraz ratę przy +0,5 p.p. i +1,0 p.p., wynik wpisz do budżetu jako test bezpieczeństwa.
- Ustal bufor budżetowy: stała kwota miesięcznie plus rezerwa gotówkowa liczona w miesiącach rat.
- Uporządkuj zobowiązania: limity kart i raty ratalne, bo obniżają zdolność w DStI.
- Przygotuj pytania do banku: lookback/shift/lockout, zasady składania, day-count, zaokrąglenia, procedura awaryjna (fallback).
- Porównaj stałą i zmienną stopę: na identycznych założeniach marży oraz kosztów pozaodsetkowych.
- Ustaw monitoring: raz w miesiącu zapisuj wartości wskaźników w arkuszu, żeby widzieć trend.
Słowniczek pojęć
FAQ: najczęściej zadawane pytania
Co to jest POLSTR i kto go publikuje?
POLSTR to wskaźnik typu RFR publikowany przez GPW Benchmark. W kredycie działa jako składnik zmiennego oprocentowania obok marży.
Od kiedy hipoteki na POLSTR mogą pojawić się w bankach?
Mapy drogowe reformy zakładają wdrożenia w produktach kredytowych od II kwartału 2026 r., a dostępność hipotek zależy od tempa wdrożeń w bankach.
Czy moja hipoteka na WIBOR przejdzie automatycznie na POLSTR?
Nie, zmiana wskaźnika nie dzieje się automatycznie. Wymaga podstawy w umowie, aneksu albo refinansowania.
Jak bank oblicza oprocentowanie zmienne na POLSTR?
Najczęściej jako marża banku plus POLSTR (np. 3M stopa składana), według reguł obserwacji, składania, przesunięć i zaokrągleń opisanych w umowie.
Co w umowie na POLSTR ma największy wpływ na ratę?
Tenor, dzień ustalenia stopy, reguły składania i przesunięć (lookback/shift/lockout), day-count, zaokrąglenia oraz klauzula zastępcza.
Jak przygotować budżet na zmienną stopę?
Policz ratę przy +0,5 i +1,0 p.p., a różnicę wpisz jako bufor. Utrzymaj rezerwę gotówkową liczoną w miesiącach rat.
Gdzie sprawdzić notowania POLSTR i WIBOR?
Notowania publikuje GPW Benchmark. Dla umowy liczy się dokładna nazwa wskaźnika wskazana w dokumentach kredytu.
Źródła
- GPW Benchmark: stawki WIBOR oraz wartości POLSTR i stóp składanych, odczyt na 20/01/2026 r.: gpwbenchmark.pl
- GPW Benchmark: wartości i statystyki (tabele WIRON/POLSTR, w tym POLSTR 3M stopa składana 3,89834% na 20/01/2026 r.): gpwbenchmark.pl/wartosci_i_statystyki
- GPW: komunikat o starcie publikacji POLSTR (02/06/2025 r.): gpw.pl
- ZBP: zaktualizowana mapa drogowa (cel przejścia do końca grudnia 2027 r., 09/04/2025 r.): zbp.pl
- NBP: podstawowe stopy procentowe NBP (stopa referencyjna 4,00% na 14/01/2026 r.): nbp.pl
Dane liczbowe w przykładach: aktualne według wskazanych źródeł na dzień 20/01/2026 r. Przed podpisaniem umowy sprawdź bieżące publikacje wskaźników i dokumenty banku.
Co zrobisz po przeczytaniu tego artykułu?
- Spisz parametry umowy: marża, wskaźnik, tenor, dzień ustalenia stopy, day-count, klauzula zastępcza.
- Policz trzy raty: bazową, przy +0,5 p.p. i przy +1,0 p.p., a różnicę wpisz do budżetu jako bufor.
- Jeśli planujesz hipotekę w 2026 r.: poproś o porównanie stałej stopy vs zmiennej w identycznych założeniach marży oraz kosztów pozaodsetkowych, wtedy wynik jest porównywalny.
Sens pytania o POLSTR: nie polega na jednym numerze w tabeli, tylko na tym, czy rozumiesz mechanikę odsetek i masz bufor na cykl stóp.
Aktualizacja artykułu: 20 stycznia 2026 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Analityk produktów finansowych
Linkedin: https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Materiały na tym blogu mają charakter informacyjny i edukacyjny. Treści nie stanowią porady finansowej ani prawnej i mogą zawierać linki afiliacyjne. Przed podjęciem ważnych decyzji finansowych skonsultuj się z ekspertem finansowym; w kwestiach prawnych skonsultuj się z prawnikiem.
